南昌“新老朝阳”PK：江投朝阳春天VS建发缦云相差4000元/㎡！

10月20日，西湖朝阳新城纯新盘——建发缦云首次领取5栋住宅预售，合计167套房源，洋房4栋共计67套：7#、9#、10#、11#楼，毛坯单价21222-27437元/㎡，带装修单价22530-30365元/㎡，高层1栋共计100套：26#楼，单价17229元/㎡-21149元/㎡。昨日（10月23日）首开当天，建面138㎡、235㎡洋房大平墅全部售罄，预计11月加推二批次房源。

与此同时，西湖老朝阳的新盘——江投·朝阳春天打出 “单价13399元/㎡起抢住朝阳” 的宣传，11月首开在即，首开购车位4.5万/个。根据售楼处介绍，项目将以装修交付，其中高层主流价格预计在14000-16000元/㎡左右，小高层价格预计在17000元/㎡左右。不过由于江投朝阳春天并未拿预售证，因此上述价格仅供参考。

新老朝阳价差超4000元/㎡

从上述两个盘的价格来看，建发缦云洋房带装修单价22530-30365元/㎡，江投朝阳春天洋房价格预计在17000元/平左右。

高层房源，建发缦云单价17229元/㎡-21149元/㎡，江投朝阳春天单价13399元/㎡起，预计均价15000-16000元/㎡。

综合房价来看，建发缦云的单价要比江投朝阳春天的单价贵至少4000元/㎡。房价的差距，实质也是地价的差距体现。

2022年3月14日，江投地产摇号竞得西湖水厂路以北40.97亩地块，楼面价6690元/㎡，销售限价14305元㎡。

同期摇号的建发养云项目，楼面价8877元/㎡，销售限价16740元㎡;2022年5月，厦门岩垚盛房地产开发有限公司摇号竞得西湖区云锦路67亩地块，成交楼面价10016元/㎡，销售无明确限价。

整体来看，无论是楼面价还是销售限价，江投朝阳春天都比建发两个项目都低不少，因此销售价格更低，也在意料之中。而两个项目的地理位置，也比较有意思，建发缦云处于朝阳新城，而江投朝阳春天则处于朝阳洲，也就是传统意义上的“老朝阳”。

新老朝阳PK，新朝阳似乎占据了上风。

朝阳洲与朝阳新城的10年起伏

按照朝阳新城规划，其范围包括：西至滨江大道，北至水厂路，东至子羽路，南至昌南大道。

也就是说，朝阳新城与老朝阳的界限，是水厂路。水厂路以北，是西湖区传统意义上的老朝阳;水厂路以南，则是朝阳新城。

事实上，如果是老南昌人，对于朝阳新城的印象，恐怕得从“朝阳农场”说起，通俗说，过了水厂路，就是乡下，被誉为南昌的“菜篮子”。

曾经，南昌有条8路公交线路，终点站就是“朝阳农场”。不过随着朝阳新城的城市化大发展，尤其是近10年中配套不断落地和完善，加上中海、华润、联发、华侨城、中粮大悦城、国贸、万达等知名品牌房企的纷纷落地，朝阳新城掀起了一波开发热潮。

中粮大悦城

在售 住宅

均价 15800 元/㎡

首开盘 地铁口 刚需房 品牌开发商 改善型住宅

西湖区 朝阳新城抚生南路与九洲大街交界处以北

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房价是最直接的体现

2013年1月，朝阳洲的房价是8723元/㎡，朝阳新城房价7945元/㎡，朝阳洲房价比朝阳新城贵超800元/㎡。而到了2022年1月，朝阳洲的房价是12740元/㎡，朝阳新城房价则达到17463元/㎡，此时朝阳新城房价比朝阳洲的房价贵近5000元/㎡。10年间，朝阳洲房价涨幅仅为46.05%，朝阳新城的涨幅达到119.80%，翻了个倍。

房价的上涨，区域价值的提升

对于朝阳新城而言，地铁、学校、商业综合体的落地，“朝阳农场”转身成为了南昌的新城区，城市面貌焕然一新，尤其是在学校方面，站小、珠市小学等学校相继投入使用，让整个朝阳新城的教育体系较为均衡。

老朝阳，这十年的变化不大

江投朝阳春天周边的观并不热闹，商业氛围比较凋零，整体面貌观感一般般。而在南昌购房者关注的学校方面，朝阳洲除了私立学校——南昌立德，并没有叫的上名的公立学校。随着交付楼盘的不断增多以及土地开发的延续，区域的人口增长也所变化，目前该区域仅一所桃花学校教育网点以及一所私立学校立德中学，从学位数量看，显然是满足不了周边居民入学。

不过，这种情况也在发生改变。近日，南昌市自然资源和规划局发布了《水厂路学校新建工程《建设工程规划许可证》批前公告》，根据规划项目位于南昌市西湖区水厂路以南、春华路以东、控规A05-01地块局部，总占地约54.3亩。

此次，水厂路学校新建工程《建设工程规划许可证》批前公告的发布，意味着学校建设终于要提升日程了，这对于沿线的居民来说无疑是一大利好，根据此前消息，该学校可能由珠市教育集团办学(具体以实际公布为准)。

建发缦云PK江投·朝阳春天

从规划上看，江投朝阳春天由8栋18-26层住宅组成，，项目总占地约40.9亩，容积率2.5，绿化率35%，共计534户，机动车位775个，车位配比约1:1.45。

建发缦云分为两个部分，北地块规划总户数566户，总人数1811人，规划机动车停车位621辆，由5栋25-26层高层，2栋17层小高层组成。南地块规划总户数400户，总人数1280人，规划机动车停车位861辆，西侧洋房区共规划为4排，规划共9栋8-10层楼洋房，部分首层局部架空。东侧规划了8栋17层的小高层，部分首层架空。

从户型面积段来看，建发缦云产品面积段分为两个产品系，高层北地块：建发缦云·锦上，户型面积97-130平;小高层、洋房南地块：建发缦云·璞玥，户型面积130-235平。

而江投朝阳春天首批入市的房源户型为98㎡、115㎡的高层、129㎡的小高层。可以说，江投朝阳春天相当于建发缦云北地块产品，与建发缦云南地块的大户型还是有较大差距。这也就意味着，建发缦云的客群广度会超过江投朝阳春天。而江投朝阳春天置业顾问也透露，来售楼处看房的人，多数也关注建发养云和缦云。

另外，江投朝阳春天的高层户型相对较为落后，虽然有市场上不多见的2.1米阳台，但是没做到与次卧联通，小高层是两梯两户，相当于专梯专户，电梯口有8平的空间利用，是江投朝阳春天户型较大的亮点。而建发缦云的户型在南昌市场上更加主流，认可度会更高。

朝阳春天户型4室2厅1卫

在装修标准上而言，江投朝阳春天虽然价格比缦云低，但是仍标配“三大件”：中央空调、地暖、新风，较为难得。而建发缦云97㎡小面积户型并没有地暖。

那么，建发缦云和江投·朝阳春天，谁会更受市场青睐呢？

建发缦云

在售 住宅

均价 17000-30000 元/㎡

改善型住宅 品牌开发商 电梯洋房 花园洋房 新中式

西湖区 九州大街以南、丹桂路以西、云锦路以北、翠菊路以东

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江投朝阳春天

在售 住宅

均价 13399 元/㎡

改善型住宅 小户型 宜居宜投资 首开盘

西湖区 西湖区朝阳新城(水厂路立德朝阳中学旁)

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