买房不可选错区域！未来5年南昌各区域板块价值分析

美剧《纸牌屋》中弗兰克总统说：权力就像房地产，你离中心越近，你的财产就越值钱。但权力中心好界定，楼市里该如何定义一个地段是否是中心?

看它现在是否占据核心资源与配套?还是看它未来发展的潜力?或是产业落地、政府规划重点?

尤其是当下南昌各种“中心”如雨后春笋般冒了出来后，这么多中心，未来5年谁更有价值?今天我们一起来盘点下!

1、八一广场、青山湖、青云谱等老城区

这些板块基本是南昌传统的行政区，他们的共同特征是：交通、商业、休闲娱乐等各种生活配套都很成熟，区域发展已经饱和，所以，区域内可以发展的空间被挤压的很小，改造难度很高，新房也很少，二手房以老破小为主。

例如最典型的八一广场，以八一起义纪念塔为中心，周边遍布着百货大楼、医院、公园、省级体育馆、美术馆等，连接着中山路、北京路、孺子路等干道，记载着老南昌人独特的生活记忆。

八一广场是南昌最初发展的地区，也是南昌最初的政治、经济、文化中心，不管现如今南昌扩展开发了多少新城，八一广场在把很多人心中依旧是无法替代的“中心区”。但不可否认，从居住层面上来看，八一广场“老了”。

这边分布的小区，基本上都是二三十年以上的各种老破小家属院，房租比较便宜，服务行业的打工人住的比较多。这里绝大多数的老破小过去5年南昌房价最猛的几年竟然还在降价。

举个典型案例，八一大道住宅区，靠近八一广场地铁口，以往南昌绝对的中心区，但是房子特别难卖出去，我们查看房信网近五年的成交数量和价格变化，可以发现，从2018年开始，八一大道268号的价格是呈下跌趋势的，而且全年的成交量都不超过10套。

根据小编查看今年以来的几套成交记录，价格都在9000元/㎡左右。除了这里以外，像青山湖北京东路沿线、江纺等地的住宅区，价格都在10000元/㎡以下，低的仅卖到7000-8000元/㎡。

这也说明，有配套的老中心区，代表不了一个城市的资产中心。而这样的房子，如果不是为了自住，买了之后，未来5年，房子更老了，只会亏的更惨。

另外值得一提的是，在2021年青山湖临江板块启动临江学校建设，引进南昌三中教育集团合作办学，并且随着全国性的教育深度改革，因此在未来，一座优质的公办学校对于完善城市发展功能而言，则更显得更关键。特别是对于青山湖临江板块而言，教育配套的先行布局，也为区域未来的发展奠定了扎实的基础，提前为区域储备了发展能量，激活了区域的未来潜力。

而事实上整个临江片区也还处于隐藏阶段，未启动大开发，新盘较少，同属于区域范围内的力高国资雍江府则脱颖而出，能享受到未来的优质教育资源辐射。

力高国资雍江府

在售 住宅

均价 16000 元/㎡

宜居宜投资 品牌开发商 改善型住宅 首开盘 现房销售 电梯洋房

青山湖区 南昌市青山湖区沿江北大道与塘山路交汇处

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当然，这些板块里也有些特例，比如青山湖沿岸的的一些小区，过去几年还是蛮保值的。但主要是次新房产品带来的，未来区域发展不会有太大改变，不过产品较新，配套便捷，未来几年保值还是没问题的。

2、红谷滩中心区、凤凰洲、艾溪湖沿岸

这几个板块是目前南昌发展最成熟的开发区。多年的经营，高新的企业数量，红谷滩的市政规划，都代表南昌目前的最高水平。

在区域发展成熟的基础上，又不像老城区那样生活配套陈旧，有不少次新房可以选择。而且，在今年这种冷淡的市场环境下，这两个区域的二手房很是抗打，走出了自己的独立行情。

我们查看南昌近一个月时间内成交最好的二手房，排在前五的小区大部分都位于艾溪湖沿岸和红谷滩。

高新区的万科四季花城，近两年在二手房市场上十分活跃，成交量一直位居前列，价格也一直很坚挺。

查看万科四季花城近五年的成交价格，可以发现整个小区一直是上涨的趋势，而且在近一年这样冷淡的行情之下，依旧保持着上涨的态势。

区域内其他二手房，比如绿地玫瑰城、恒大名都、万科海上传奇等二手房也是一样的情况，在市场最冷淡的时候，价格依旧很坚挺。

红谷滩就更不用说了，二手房价格一直排在南昌各区域之首，南昌房价的天花板也位于这里，是让很多人又爱又恨的区域。

艾溪湖因为产业、环境、学校聚集了大量改善客群，红谷滩则因为全能的便捷配套聚集了不少城市顶级商务、科技人才，还有鸡娃的中产家庭，撑起了红谷滩的房价。归根到底，决定资产价值的还是产业、人口、教育资源。

这两个板块未来仍旧是南昌房价的天花板。但随着核心用地减少，城市发展红利减少，三室、小三室动辄两三百万，能够接盘的购买力、人数都会受限，顶级的豪宅因其稀缺性，反而潜力增长更强。

3、朝阳、九龙湖、象湖滨江

这几个板块是区域发展到后期，向外延展而出的新城，最大的特征就是在最近几年快速发展落地，目前道路、绿化、城市界面已经焕然一新。

但同时，未来还有不少发展空间。这样的板块，除了产品红利，配套成熟外，未来几年还是能享受到区域城建、规划落地红利。

比如说九龙湖，高喊着“十年红谷滩，五年九龙湖”的发展口号，却一直没能摆脱“鬼城”的帽子，就算现在，晚上去九龙湖走走也还是能感觉到是一个人烟稀少的区域。

不过，九龙湖的发展也是肉眼可见的，地铁、学校、高铁、公园、体育中心、省政府······该有的不该有的全都有了。

入住率跟老城区虽然没法比，但是也在慢慢的提升，二手房和新房在市场上的表现都还算不错，以二手房交易最为活跃的国博城为例，近五年以来的价格涨幅还是不小的，2018年成交均价才14866元/㎡，2022年已经上涨至17133元/㎡，上涨了15.25%。

朝阳现在的价格，已经是妥妥的改善区了，自从四号线开通后，区域内学校、地铁、商场、公园都不缺了，集齐了所有硬件配套。

目前在售的新房项目门槛都不低，二手房的价格也在20000每平米左右。说到这不得不提华侨城万科这个项目。三年蝉联南昌市城区在售楼盘销售面积、销售套数、销售金额三冠王。背靠朝阳新城CLD核芯，聚合城市优势资源，邻近南昌市站前路学校教育集团、南昌外国语学校教育集团(初中部)(华侨城校区)等优渥教育资源，约2300亩象湖湿地公园。现华侨城世纪水岸七期澜岸首推难得一见的小面积低密湖景洋房也正在热售中。

华侨城万科世纪水岸

在售 住宅

均价 19000 元/㎡

学区房 宜居宜投资 品牌开发商 改善型住宅 沿街商铺 低总价首付低

西湖区 南昌市西湖区朝阳新城云锦路1888号

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象湖滨江算是个小例外，之前也是一江两岸发展的高定调，和九龙湖也就隔了一条江，但是无奈南昌县的资源和南昌主城区还是隔了一条沟，这几年的发展和九龙湖没法比，在售的新房不少，价格却是下跌的厉害，目前售价七八千的项目不在少数，对刚需十分友好。

要重新回归发展的正常轨道，还是需要一定的时间。未来五年，这几个板块还将处于人口不断导入、配套不断落地的过程，这些都是房价增值的动力。当然，不同的板块潜力大小不同，对于象湖滨江来说，可能等的还会久一点。

4、赣江新区、瑶湖科学岛、东站新区、九望新城

这些板块的特征是离南昌主城区较远，是南昌骨架拉伸过程中的边缘板块。自去年年底楼市降温、调整以来，这些板块率先降温。

比如赣江新区，有项目开盘是均价卖到7000元/㎡，现在6000元也卖的十分艰难，在市场上基本没啥声音了;九望新城也是遍地单价7000-8000元/㎡的项目。

为什么呢?最主要的还是缺乏产业、人口的落地，这些板块远离主城区，各自定位、所吸纳的人群，也决定了它的上限。比如南昌VR科创城以VR高科技为发展方向，望城的工业属性很强，赣江新区以先进制造业为主。

绿地VR科创城

在售 住宅

均价 12500 元/㎡

不限购 地铁口 宜居宜投资 小户型 低密度 品牌开发商

红谷滩区 南昌市红谷滩新区九龙大道5255号

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而未来五年区域的发展与潜力，除了看定位，重要的还是看落地，以5年为周期，其兑现速度，在当下的环境下，并不乐观。

当南昌逐渐跳出城墙思维后，城市规模会越来越大，多中心发展是必然要走的路。但不同板块承担的功能、发展的阶段、资源禀赋下，楼市的表现差异也会越来越大。

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