南昌市中心城区，超大规模的棚改征迁即将启动！

为进一步完善中心城区房屋征收与补偿安置政策，市住房和城乡建设局草拟了《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收与补偿安置方案（示范文本）》、《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造集体土地上房屋征收与补偿安置方案（示范文本）》。

就在最近，南昌市住房和城乡建设局公示了相关内容细则的意见稿，公示截止时间为2023年6月13日。

虽然为意见稿公示，但它的出现，意味着南昌中心城区，特别是棚户区征迁的大幕即将拉开，此次我们主要聚焦受众最广的国有土地上房屋征收与补偿安置方案，看看有哪些征收细则和政策。

征收补偿依据
（一）城市私房、单位自管产房。在房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。非住宅房屋性质和面积以房屋登记薄记载的为准，房屋登记薄未记载的以房屋档案记载的为准。若房屋登记簿、房屋档案无记载的，其性质和面积由认定工作组（区住建部门会同自然资源规划、城管、街道等单位组成，下同）进行调查认定，明确处理意见后上报辖区政府批准同意：1、房屋登记簿或房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿；2、房屋登记簿或房屋档案没有载明经营性面积的非住宅房屋，如只有一层并作为经营性使用的，可将为经营服务需要分隔出的试衣间、厕所等一并认定为经营性非住宅面积，由认定工作组根据现场勘察情况明确认定意见；3、多层的非住宅房屋的经营性面积，由认定工作组根据现场勘察情况明确认定意见。（二）直管公房。以住房和城乡建设部门颁发的房屋租赁凭证为补偿依据。（三）未登记建筑。被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续，由认定工作组进行调查，认定并明确处理意见后上报辖区政府批准同意。

征收补偿、补助及奖励。对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿。被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值，由征收部门通过法定程序选定的同一家具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。本市常住户口（含南昌县、进贤县、安义县、新建区，下同）被征收人住宅房屋建筑面积小于36㎡且在本城区无其他房屋（不含南昌县、进贤县、安义县、新建区，下同）的（以市不动产登记部门查档为准），按36㎡房屋进行安置补偿。（一）征收私房住宅。1、房屋补偿(1)补偿方式：实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。(2)选择货币的补偿：按市场评估价补偿。(3) 选择产权调换的补偿：①选择就近就地产权调换的：按照“征一还一，就近靠档”的原则进行安置。按“套内对套内，公摊对公摊”的方法以套内建筑面积进行就近靠档安置。安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积5平方米（含）以内部分，按市场优惠价格（70%的市场价）结算；安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积5平方米以上的，按安置房市场价格结算；公摊面积超出被征收房屋公摊面积部门按安置房建安成本价（不含土地价格）结算。②选择异地产权调换的：按照“双向评估原则”进行等值置换。安置房总建筑面积超出应安置建筑面积5平方米（含）以内部分，按市场优惠价格（70%的市场价）结算；超出应安置建筑面积5平方米以上的，按安置房市场价格结算。异地安置点房屋市场评估价高于被征收房屋市场评估价的，按照就近就地安置方式进行结算。③签订补偿协议，并在搬迁期限内完成搬迁的，按交房顺序领取选房序号。(4)被征收房屋建筑面积小于36平方米的补偿。本市常住户口被征收人，被征收房屋建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的补偿：①选择货币补偿的，按照建筑面积36平方米结算。②选择产权调换的，安置房屋建筑面积补齐36平方米，不结算差价；安置房建筑面积超过36平方米的部分实行阶梯式价格，36至50平方米(含)的部分按成本价（含土地成本）结算，超过50平方米的部分按市场价结算。2、装饰装修补偿。由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3、搬迁补偿。户建筑面积100平方米以内的每户每次1000元；户建筑面积超过100平方米的，每户每次1000元另加超出部分每平方米5元。4、临时安置补偿。住宅房屋被征收人选择产权调换的，在规定或约定的临时安置期限内，按建筑面积每平方米每月17元结算；户结算后少于1000元的，按1000元结算，以完成搬迁交房之日起计发。PS：每平方米每月17元结算，印象中原来是13.5元/平。住宅房屋被征收人选择货币补偿和现房产权调换的，一次性按被征收房屋建筑面积每平方米每月17元发放6个月临时安置补助费；户结算后少于1000元的，按1000元发放6个月临时安置补助费。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换到期未交付的，应当自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费。临时过渡期限规定：多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。5、补助和奖励。（1）选择货币补偿的补助和奖励。①被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，可以给予相应的补助，补助标准最高不得超过被征收房屋市场评估价的20%，具体办法由辖区在房屋征收补偿方案中明确。②被征收人在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的，可按所提前搬迁的时段给予相应的奖励，奖励标准最高不得超过被征收房屋市场评估价的20%，具体办法由辖区在房屋征收补偿方案中明确。本市常住户口被征收人（已登记建筑以登记产权人为准，未登记建筑以调查认定并由辖区政府批准同意为准）住宅房屋建筑面积小于36平方米且在本城区无其他房屋的，按36平方米房屋进行安置补偿的补助和奖励：选择货币补偿的，被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁的，按36平方米房屋市场评估价给予补助。被征收人在补偿签约期限内提前签约并在搬迁期限内完成搬迁的，再按36平方米房屋市场评估价依照规定分段给予奖励。（2）提前签约奖：为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对20  年  月  日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励：每提前一天签约并完成搬迁交房的按每户每日200元奖励，最高奖励每户不超过12000元，即20  年  月  日（含）前搬迁交房。税费减免方面，自下发征收决定之日起1年内重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。（二）征收私房非住宅。搬迁补偿：按5元/㎡或委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。经营性非住宅房屋停产、停业损失补偿标准。①被征收人选择货币补偿的，一次性按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。②被征收人选择现房产权调换的，一次性给予6个月停产停业损失费用。③被征收人选择期房产权调换的，在规定或约定的临时安置期限内，按照停产停业损失标准支付停产停业损失。经营性非住宅停产停业损失费用标准：由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定，协商不成的可委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。对于已出租他人使用的，也可按照前三年月平均租金确定。为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在20  年  月  日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励：户建筑面积100平方米以内的每提前一天，经营性非住宅每户按每平方米20元奖励，其他非住宅每户按每平方米10元奖励；户建筑面积100平方米（不含）以上的每提前一天，经营性非住宅每户按2000元奖励，其他非住宅每户按1000元奖励；经营性非住宅最高奖励每户不超过60000元，非经营性非住宅最高奖励每户不超过30000元。请注意，这是非住宅的！(三)征收未经登记建筑。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。1、征收被征收人有证明文件证明该房屋是在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋（在单位土地使用权范围内自行搭建的除外），本着实事求是的原则，参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。对难以认定自行搭建房屋具体建造年限的，由认定组根据房屋现状明确处理意见。2、征收在单位土地使用权范围内被征收人有证明文件证明该房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原则给予补偿安置：（1）在单位土地上自行搭建的非住宅房屋。征收在单位土地上手续不齐全的建筑，按重置价范围内给予补偿。（2）在单位土地上自行搭建的住宅房屋。征收在1985年以前由单位自行搭建的住宅房屋，按重置价补偿给单位。如居住人符合房改条件的，由辖区政府确权后，可以先行房改，房改后按私房标准给予补偿。3、对难以认定自行搭建房屋具体建造年限的，被征收人是本市常住户口、且在本市城区内仅此一处房屋的，按以下方式给予补偿：自行搭建房屋建筑面积不足36平方米的，按36平方米给予补偿安置；自行搭建房屋建筑面积大于36平方米但户人均住房建筑面积小于15平方米的，按实际搭建房屋面积给予补偿安置；自行搭建房屋建筑面积超过36平方米且户人均住房建筑面积超过15平方米的，按户人均住房建筑面积15平方米给予补偿安置，其余超出补偿安置面积部分按房屋重置价给予货币补偿。对难以认定自行搭建房屋具体建造年限，但被征收人他处有房屋的，由征收部门委托有资质的测绘机构对自行搭建房屋进行测量后，由认定工作组根据房屋现状明确处理意见。房票安置。

实施范围。本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区(不含南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区）四个中心城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。购房补助及优惠政策。1、购房补助。在本市城区（不含南昌县、进贤县、安义县、新建区）购买新建商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具房票之日起3个月内使用的，给予10%的购房补助；第4个月至6个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予5%的购房补助。12个月内未使用的，不予补助。2、税收优惠。被征收人使用房票购买新建商品房的，按照国家和省有关规定享受税收优惠。3、金融支持。房票票面金额不足以支付购房款部分，房票使用人可以申请商业银行贷款；房票使用人为住房公积金缴存人并符合公积金提取和贷款条件的，可以办理公积金提取和贷款购房（公积金贷款或组合贷款）手续。

有线电视、宽带、空调及热水器迁移补偿。（一）有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；（二）宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；（三）分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元。（四）电、燃气热水器迁移费每套100元，太阳能热水器每套 400元；（五）选择货币补偿的，管道煤气按每户3200元补偿（凭管道煤气证件及征收时仍在使用的缴费单办理）。

住房保障和民生保障部分细则。被征收人符合保障性住房申请条件的，可按规定申请住房保障。被征收居民迁出原地后的义务教育入学，可选择继续在原户籍、家庭住址所在地就近入学（征收补偿协议三年内有效，推算截止时间为入学的3月31日），或在安置房所在地就近入学，也可在被征收人租赁房屋附近相对就近由教育部门统筹安排学位。因征收迁入的居民与安置房所在地原居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地管理原则在安置房所在地参加城乡居民合作医疗保险。注：房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请各辖区人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由各辖区人民政府依法申请人民法院强制执行。
房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门召集不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；如在征收部门规定的时间内，没有三分之二的被征收人参与投票或没有评估机构可以获得简单多数票，采取抽签方式随机选定确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估公正，任何单位和个人不得干预。当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以通过征收部门书面向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的，可以通过征收部门书面向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。书面申请中应说明异议理由。

此次示范文本意见稿公示，在原南昌市中心城区的基本上，特别强调“棚户区”。同时，此前主要聚焦集体土地房屋的征收及补偿公示过细则，但是未对国有土地上房屋征收与补偿安置方案进行公布。当然，本次公示并非最终稿，依然是微调的可能。

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，也是提升城市功能与品质、建设城市高质量发展必须走的路。南昌市作为全国城市更新试点城市之一，前期公告的“房票”政策，是为了更好地促进接下来棚改的顺利进行。此次意见稿直指南昌中心城区，也是目前土地热度高，开发商拿地意愿更强的区域。以东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区将成为棚改重点范围。